美高梅MGM✿◈，mgm美高梅游戏网页✿◈，mgm美高梅登录中心✿◈，美高梅MGM娱乐平台✿◈，（文/孙梅欣 编辑/马媛媛）当上游地产行业的光环散去✿◈，同气连枝的物业管理行业✿◈，也从“红利”走向”红海“✿◈。
作为房地产的关联性行业✿◈，其发展走势和房地产趋势相关联✿◈。作为地产配套服务的一部分✿◈，头部物企尤其是上市物企的现金流部分✿◈，和地产行业表现有明显关联✿◈。
集中上市带来的行业普便性红利已经见顶✿◈，上市物企的表现正在出现分化美高梅mgm官网✿◈。优质物企集中度提升✿◈，管理面积进一步扩大✿◈；尾部上市物企管理面积出现下滑✿◈，部分物企甚至退市✿◈。
有部分城市提出“取消物业费”✿◈，给物业费进行政府指导定价✿◈，主业营收面临天花板……在经济环境发生变化的大背景下✿◈，本就具有具有服务业✿◈、劳动密集行业特征的物管行业✿◈，正在面临政策面和企业面的新挑战✿◈。
从60多家上市物企公布的2024年中期业绩来看浅仓舞✿◈，虽然大部分上市物企的营收仍在增长✿◈，但增速脚步放缓✿◈，不少物企的营收增幅百分比只有个位数✿◈，而雅生活✿◈、正荣服务✿◈、远洋服务✿◈、南都物业等上市物企营收✿◈，同比均有下滑✿◈。
相比之下✿◈，上市物企净利润的下滑则更为迅速✿◈。包括头部物企碧桂园服务浅仓舞✿◈、恒大物业✿◈、远洋服务的净利润降幅均在20%以上水平✿◈，雅生活✿◈、融创服务✿◈、融信服务的利润降同比都在200%以上✿◈。
值得注意的是✿◈，上市物企业绩呈现出“集中度越高✿◈、抗风险能力越强”的特征✿◈。根据上市物企在管面积的排名来看✿◈，排名前十的企业中✿◈，营收同比下滑的只有1家✿◈，净利润同比下滑的为3家✿◈。而在管面积排名较后的十家物企中✿◈，营收同比下滑的有6家✿◈，净利润同比下滑的企业则达到8家✿◈。
克而瑞物管报告显示浅仓舞✿◈，2024年物业股流动性变差✿◈，近九成上市物企换手率低于1%✿◈。截止2024年11月29日✿◈，66家上市物业股首日至今股价下跌的物业股有51家✿◈，占比77.2%✿◈，其中下跌0%-50%的有15家浅仓舞✿◈，下跌50%-100%的有36家✿◈。
流动性差✿◈、股价低迷✿◈，一些上市物企正失去其作为融资平台的作用✿◈，并选择退市✿◈。华发物业服务和融信服务两家上市企业✿◈，就分别在去年宣布私有化并进行退市✿◈。
2024年9月✿◈，华发物业服务母公司华发股份的私有化价格为0.29港币/股✿◈，较停牌收盘价格有30.63%的溢价✿◈。11月退市的融信服务✿◈，注销价格为0.6港币/股✿◈，虽然较停牌价的0.52港币/股有15.38%的溢价✿◈，但相比2021年的4.83港币/股上市价格✿◈，仅为当时约十分之一✿◈。
泓盈城市服务和经发物业两家国资物企去年先后登陆港股✿◈，成为去年仅有的两家成功上市物企美高梅mgm官网✿◈，并且上市周期较民营物企相比✿◈，时间缩短约一半✿◈。
克而瑞物管报告统计显示✿◈，目前还有深业物业✿◈、联投城市运营✿◈、瑞景城市服务✿◈、武汉城市服务等4家国资物企在等待上市✿◈，其中深业物业已经在去年10月更新了招股书✿◈，即将准备IPO✿◈。
中物智库创始人杨熙坦言✿◈，现在物企上市存在难度✿◈：“股价低迷有整体市场环境因素✿◈，去年港股市场整体表现不佳✿◈，地产股也很低迷✿◈，物企股价难以独善其身✿◈。在这样的市场环境下✿◈，物管企业尤其是民营物企✿◈，很难有上市融资机会✿◈，即便发行✿◈，投资者购买意愿也不强✿◈。”
他指出✿◈，“国资背景物企之所以还能成功上市✿◈，主要有地方扶持国企上市需要✿◈，不同地区对能上市企业有激励和奖励美高梅mgm官网✿◈。相较于建筑✿◈、地产平台✿◈，本身就负责管理公共建筑的物管企业收入较为稳定✿◈。在这样的情况下✿◈，还能满足上市条件✿◈。
行业分化加剧✿◈，是物管行业去年呈现的一大趋势✿◈。一方面✿◈，头部物企在管面积进一步扩大✿◈，行业集中度加深✿◈，梯队间差距拉大✿◈；另一方面✿◈，上市物企出现退市现象✿◈，前些年的资本红利退潮加速✿◈。
克而瑞数据显示✿◈，行业前十名的管理门槛从3.4亿平方米提升至 3.8 亿平方米✿◈，同比提升 11.7%✿◈。这一增速较2023年的15.32%✿◈，已经有所放缓✿◈。
即便在行业前十的名单中✿◈，集中度的差异也越发明显✿◈。克而瑞公布的数据显示✿◈，到2024年末✿◈，预测万物云和碧桂园服务的在管面积均超过10万平方米✿◈，其中万物云在管面积约为10.6万平方米✿◈，碧桂园服务则为10.54万平方米✿◈，两者不相上下✿◈，分别位列行业第一✿◈、二位✿◈。
然而位列第三的保利物业✿◈，在管面积则已经落至7.9万平方米✿◈，到第四名的金碧物业在管面积已经落至5万方的台阶✿◈，到第十名龙湖创智生活✿◈，在管面积则为3.8万平方米✿◈，只有第一名的35%✿◈，可见排名之间管理面积差异之大✿◈。
同时✿◈，头部物企也从早前的”跑马圈地”✿◈、扩大规模作为最重要指标✿◈，转向去年更关注在在管面积效率✿◈，趋向管理面积质量✿◈，将管理精力更多投入能带来溢价回报的项目中去✿◈，部分物管企业也开始有选择地退出低效低盈利的部分在管社区✿◈，公司管理目标也在发生变化✿◈。
万物云就在去年中报中提到✿◈，期内公司退出了17个住宅物业项目✿◈，涉及饱和收入0.89亿元✿◈。绿城服务中期净减少了2150万平方米储备管理面积✿◈，其中包括部分交付项目✿◈、非核心城市项目以及存在交付风险项目的退出✿◈。
世茂服务到去年中期✿◈，管理面积也减少了1750万平方米✿◈，公告称减少原因是为了提升管理效能✿◈，对在管面积进行优化调整✿◈，主动退出部分利润率较低美高梅mgm官网✿◈、发展潜力更小的项目✿◈。
甚至部分物管企业在逐渐弱化对于管理面积的关注度✿◈，在业绩中甚至不再提及管理面积✿◈。浦江中国✿◈、合景悠活等上市物企美高梅mgm官网✿◈，都未在2023年报和2024年中报中公布在管面积规模✿◈。
中指研究院在报告中分析✿◈，一方面企业由于营收业务多元化✿◈，管理面积和营业收入之间的关联弱化✿◈，企业经营重点应转变为提升经营效益✿◈；另一方面✿◈，管理面积增速放缓美高梅mgm官网✿◈，并且未来很难有告诉增长✿◈；另外✿◈，管理业态和业务越发多元✿◈，部分业态的收益主要来源于项目数量而非建筑面积✿◈。
渐苒咨询创始人汤晓晨认为✿◈，这也和资本市场对物企业要求的侧重变化有关✿◈：“投资者对优质企业的治理结构✿◈、盈利稳定性✿◈、现金流质量的要求进一步提高✿◈，对关联方的背景更加关注✿◈，对物企单纯管理规模体量祛魅✿◈。”
重庆✿◈、武汉✿◈、广州✿◈、青岛✿◈、银川等城市在去年都陆续出台了物业费指导价浅仓舞✿◈，天价物业费被整顿✿◈。镇江✿◈、无锡✿◈、扬州等地也要求✿◈，长期空置的房屋可以打折缴纳物业费✿◈，给不少业主省下一笔钱✿◈。
行至年末✿◈，随着新的物业费标准实施✿◈，部分物业费收费项目被取消✿◈，“取消物业费”的话题再度被热议✿◈。
事实上✿◈，多年来物业和业主之间长期因为服务质量和缴费问题存在矛盾✿◈，物业费指导价的出台在一定程度上规范了行业收费标准✿◈，但从物企而言✿◈，物业费收缴一直以来都存在难度✿◈，收费价格的限制✿◈，可能会让物企利润率进一步摊薄✿◈。
克而瑞物管数据显示✿◈，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%✿◈，较2023年净减少3个百分点✿◈，物业费收缴难度进一步加大✿◈，相关出台物业指导价城市的物业费降幅在20%-30%左右✿◈。
亿翰智库董事长陈啸天透露✿◈，2024年上半年✿◈，60%的上市物企现金流下降✿◈，平均现金及现金等价物下降1.24亿元✿◈；经营性现金流平均减少6700万由正转负✿◈；与此同时✿◈，62家上市物企应收账款总额高达1108亿元✿◈，12家上市物企应收账款✿◈，甚至超过营收总额✿◈。
因此✿◈，一些物企甚至有管理人员专门负责化债✿◈，碧桂园服务就在去年成立了欠款追讨委员会✿◈，以全面推进欠款追讨工作✿◈，解决公司的现金流问题✿◈。
杨熙认为✿◈，大部分业主和物业之间的矛盾✿◈，需要通过“质价相符”去解决✿◈：“业主方要意识到好的物业服务✿◈，尤其是对公共设施的维护✿◈，能够对提高自己的居住环境✿◈，以及房产保值起到正向作用✿◈，因此有必要正常缴纳物业费✿◈；另一方面物企也要提供能够匹配和物业费相等的服务✿◈，而不是只把重点放在利润率上✿◈。”
他认为✿◈，虽然小业主和物业之间的矛盾争议比较常见✿◈，但不论是法律支持✿◈，还是小业主的支付能力✿◈，都能够解决物业费的拖欠缴纳✿◈：“真正难度大的来自于合作或关联房企✿◈，包括前期案场服务✿◈，以及部分小区交付后✿◈，还有工抵房或者没有卖出去的房子✿◈，这些大业主的欠款收缴难度更大美高梅mgm官网✿◈，一些企业暴雷后更难有支付能力✿◈，这些会是物企化债重点✿◈，其中不乏通过资产抵债的情况✿◈。”
除了早前的写字楼✿◈、城市服务等业态✿◈，随着国内制造产业进一步发展✿◈，例如大厂的工厂✿◈、园区✿◈、超级工厂等专业厂区✿◈、产业园区的物业管理✿◈，也是物业企业未来发展的方向✿◈。
同时✿◈，大型厂区✿◈、学校✿◈、医院等人口密度较高的园区所延伸出来的餐饮✿◈、食堂等服务需求✿◈，也成为一些物业企业的增量业务方向✿◈。杨熙透露✿◈，以新城悦为例✿◈，这家物企开展“物业+餐饮”的新型后勤服务模式✿◈，先后收购了数家优质团餐企业✿◈，已经给企业带来数亿元营收✿◈。
或许✿◈，当传统业务见顶✿◈，地产红利退潮之际✿◈，本就具有更强流动性的物业企业✿◈，正需要更加灵活的转身✿◈。